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物业服务合同纠纷处理方法


物业服务合同是业主与物业服务企业约定,由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。

物业服务合同纠纷是指业主与物业服务企业因履行物业服务合同而产生的纠纷。

物业服务合同是业主与物业公司之间签订的,而不是业主委员会与物业公司签订的,一般情况下,一个小区有多少业主,就有多少份物业服务合同。由于每个业主的情况不一样,物业服务合同的内容也可能不完全一样。比如说,有的业主有车,有的没有车,你要所有的业主都交纳车辆管理费(或者说停车费),显然不合理。

物业服务合同纠纷|物业服务合同纠纷处理|河南锦盾律师事务所

对公共管理服务内容,物业公司与所有业主签订的合同是一样的。如下列事项:

1、房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护。

2、道路、路灯、停车场(库)、供水、供电、排水、消防等小区的公用设施及其运行的维护和管理,保证小区公用设施设备正常运行。

3、小区容貌、绿化、环保、保安等管理、维护。

4、配合公安机关维护小区治安秩序。

物业公司履行上述义务,业主按约定交纳物业管理费。对有私家车(包括摩托车)的业主,毫无疑问,业主不仅需要一个停车的车位,而且更需要有人来保障它的安全。对业主来说,物业公司应当是一个最佳人选。这样,有车的业主与物业公司就提供车位、保障车的完全、服务费用等事项,可另行签订一个合同或者在公共管理服务合同中列一个附加条款。对附加的条款,物业管理公司称之为特约服务条款。这样就解决了不同业主的不同需求。业主与物业公司之间特约服务合同有的独立成为一个合同,有的与公共管理服务事项混合在一起,统称为“物业管理服务合同”。本案就是公共事项管理服务与个人车辆保安责任混合在一起的合同关系。

以下只针对业主或业主委员会以物业服务公司为被告,认为其在履行物业服务合同中有过错,或者未能履行物业服务合同的约定,造成业主的人身、财产受到损害要求赔偿损失、继续履行合同、承担违约责任、解除合同等而发生的纠纷。至于物业公司以业主为被告,要求支付物业管理费等纠纷,不在本文讨论之列。

业主与物业公司因在履行物业管理服务合同中发生的纠纷,如何定性及应适用何种归责原则。

“物业管理服务合同”或者“物业服务合同”,是一方提供服务,另一方支付报酬,是一种典型的双务、有偿合同。但仅此是不够的。因为《合同法》规定的有偿地提供服务的合同有十几种之多,如保管合同、承揽合同、行纪合同、居间合同、委托合同等等。所以用“服务合同”来定性是不准确的,必须作进一步的分析,才能准确地适用法律,合理地解决纠纷。实践中,主要分歧意见主要集中在以下两面方面:

其一,业主按服务合同约定在小区统一车位停放车辆的行为与物业公司的法律关系。

一种观点认为双方成立保管合同关系,我并不赞同此观点。理由是,保管人的义务是妥善保管寄存人交付的保管物,并返还该物。保管人履行保管义务应当是在自己能自由支配的地方,如超市、长途汽车站、火车站的行李寄存处,保管人保管他人交付的物品,就是在其控制的特定区域,该区域他人是不能随意活动的。

业主将车停放在小区自己的车位或车库,一是不需要将车交给物业管理公司;二是将车开出也不需要经过物业公司的同意。从某种意义上讲,如同将物品放在自己家里,自由取进取出,车位或车库完全是业主自由支配的领域。这一点上,与保管合同关系的根本法律特征完全不符。“物业公司不仅对车辆负有保安义务,对于所有业主的财产及人身均有保安义务”,体现在双方签订的物业管理服务合同中,是物业公司应承担公共服务事项之一。但我们不能就此认为物业公司对业主住房及其他居家物负有保管义务,更不能说对业主的人身有保管义务。

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所以,物业管理公司与业主之间的“物业管理服务合同”性质不能认为是保管合同,尤其是在小区内停放车辆,对于物业公司来说不能用保管合同关系来要求其承担保管责任。因为保安义务不能等同于保管义务。从另外一个角度讲,对车辆的保安义务并不是独立于整个物业管理服务事项之外的,业主们一般也认为其只是物业管理公司的服务事项之一,并不认为与物业管理公司还有一个车辆或其他财物保管合同。

还有一种观点认为双方形成的是车位租赁合同。所谓车位租赁合同,是车位的所有人或使用权人将车位交给承租人使用,承租人支付租金的合同。这也是物业公司经常用来抗辩业主的观点,认为其收取的是车位租赁费而不是车辆保管或服务费,双方合意指向的是车位而不是业主的车辆,自己的义务是提供的车位符合业主正常使用即可,对车辆的安全不负注意义务。笔者认为这种观点是错误的。理由是:

1、仅仅为了停车而获取一个车位不是业主的本意。如果是这样,若大一个小区找一个停车的地方不是很容易的事吗?业主更需要的规范停车,保证车辆出入方便,并保障车辆的安全。这必须专门有人从事这项服务。

2、小区内用作公用的车位的所有人是全体业主而不是物业公司,业主在自己所有的车位停车还要向别人交纳费用,岂不是荒廖?物业公司凭什么收取租金?不符合租赁合同的基本法律特征。所以,物业公司向业主收取的停车费只能解释为:为规范停车、保障车辆安全付出相应的劳动而收取的服务费。

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