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房屋租赁纠纷常见的问题解答


  目前由于 “居高不下”的房价以及年轻人较为超前的想法,导致近些年房屋租赁市场异常火爆。就锦盾律所了解到的现状,目前在租赁市场上踩雷的人的确是数不胜数,每年的春节后都会迎来租房的小高峰,所以锦盾律所特通过此文章给大家解决普遍发生的疑难问题。

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一、签订租赁合同我应当注意什么?

  签订租赁合同前要让房主出具相关的权利证明,比如房屋产权证等,以证明承租房屋的确是房主的可支配财产。案例中就有许多没有产权证就出租房屋的情况,导致承租人因为房屋手续不齐全没法领取营业执照,在承租的房屋里进行营业,给承租人带来很大损失。另外,还要特别注意,租赁合同不能与国家强制性法律规章的规定相违背,否则合同是无效的。

我租赁的房屋,出租人与我签订了租赁合同,又在我不知情的情况下与其他人签订了租赁合同,那最终谁才可以承租该房屋?

  该种情形属于出租人就“同一房屋订立数份租赁合同”,如果在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,主要是参照以下三个顺序进行处理:

  1,已经合法占有租赁房屋的优先;

  2,如均没有实际占有房屋,则已经办理登记备案手续的优先;

  3,如果上述两种情形均不存在,则合同成立在先的优先。

  合同成立时间一般是双方签字时间,双方签署时间不一致的,以在后一方签署时间为合同成立时间。因此,如果同时存在几份有效的租赁合同,需要结合上述顺序规则进行具体判断。

如果出租人存在“同一房屋订立数份租赁合同”的情形,合同签订后我实际无法占有租赁房屋,应该如何解决?

  该种情形下合同实际已经无法履行,对于不能取得租赁房屋的承租人,可以要求解除双方签订的合同,并要求出租人承担因其违约行为给承租人造成的损失。

作为承租人,在房屋承租期间我是否可以对房屋进行装修?

  承租人在获得出租人同意的前提下,可以对房屋进行装修。但是如果未获得出租人同意即进行装修,出租人有权要求承租人对房屋恢复原状,同时可以要求承租人赔偿因装修或拆除装修给出租人造成的损失。

租住了有问题的房屋怎么办?

  在现实生活中,承租人往往会发现承租的房屋经常有各种各样缺陷,与房主事前承诺的居住条件不符,比如屋顶漏水,电话线、闭路电视线不通,没有热水供应等。在这种情况下,完全可以让房主出钱解决,因为法律规定房主应当保证出租房的质量,并且履行租赁物的维修业务。如果房主拒绝,承租人也可以自行维修并由房主承当费用。当然,如果这个缺陷已经严重影响到承租人居住的,承租人可以选择解除合同关系,并且要求房主返还没住期间的租金,还可以要求其赔偿因此产生的损失。

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锦盾律所建议

  上述问题都是大家在房屋租赁过程中经常遇到的,那如何操作才能尽可能的减少法律风险、更好的保障自己权益呢?军哥结合上述问题及实务经验,给出以下几点小建议:

  1,建议在租赁房屋时按照法律规定办理相应的备案登记手续,虽然备案登记问题并不影响租赁合同的效力,但是租赁双方已经办理备案登记的,在出租人再次向第三人租赁房屋时,可以产生对抗第三人的效力。比如在出现“同一房屋订立数份租赁合同”的情形时,办理备案登记也是最终可以占有租赁房屋的重要因素。

  2,如果承租人在承租期间对房屋进行装修或扩建,请务必征得出租人的同意,如果未获出租人同意,不仅装饰装修物可能被拆除,还有可能面临出租人要求赔偿的风险。

  3,由于法律赋予了承租人法定的优先购买权,在出租人通过出售、变卖形式处理房屋时,承租人均可主张优先购买权。建议承租人充分行使自己的权利,并在优先购买权受到侵害时及时通过法律途径维护自己的权益。

当今出现在房屋租赁中介中的“陷阱”不断,一旦发生纠纷应当及时采取措施减少损失,固定保全证据做好诉讼准备。最好能找个律师介入帮助自己解决。如果您还有其他问题可以拨打锦盾律所电话,我们会有专业的律师为您解答。


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