合同律师

河南锦盾律师事务所-专业合同律师咨询

锦盾动态Jindun DongTai

专注于合同辩护; 立业安家,同舟共济

首页 > 锦盾动态

疫情房屋租赁纠纷如何解决?


疫情房屋租赁纠纷如何解决?

疫情房屋租赁纠纷如何解决?

在新冠肺炎流行期间,各省市都采取了关闭公共娱乐场所和交通管制的措施,甚至在城镇采取了预防疫情进一步蔓延的防控措施。这些防控措施必然会影响部分房屋租赁合同的正常履行。

日前,北京市第二中级人民法院就新冠肺炎疫情对执行房屋租赁合同的影响及审判工作思路进行了研究,并就有关法律、法规和司法解释等问题进行了探讨,以妥善处理涉及“传染病”的房屋租赁合同纠纷。

疫病对房屋租赁的现实影响。

出租人将所租房屋提供给承租人使用并从中获利,承租人支付租金的合同。在防疫期间,租赁住房的使用和收入受到一定的限制和阻碍,租赁住房合同成为影响较大的合同类型。根据出租屋的用途,疫情对出租屋合同的影响主要有以下两种类型:

一种是平民型。这类房屋主要由承租人占用。例如北京,由于春节长假以及预防疾病的需要,一些房客因为感染、隔离或交通管制等原因而不能按时返回,并且在一定的时间内不能继续使用所租房屋。

第二,商业型。这种房子是为了生产经营的。因疾病暴发和防治需要,承租人无法正常使用租赁房屋,使生产经营受到较大影响。比如餐厅、酒店不能正常经营或者被要求限期关闭,电影院、KTV、商场等消费娱乐场所的客流量和收入都在下降。

“疫情”引发的房屋租赁合同纠纷类型。

根据新冠肺炎流行对住房租赁市场的影响,结合2003年非典流行引起的住房租赁合同纠纷类型,这次流行可能引起以下住房租赁合同纠纷

出租人对房屋租赁合同的解除提起诉讼,要求承租人承担违约责任。这类案例的主要情况及原因是:在疫情控制期内,承租人没有按照合同约定及时足额支付租金,造成了出租人不能履行合同义务。所以诉讼要求解除合同,承租人应承担相应的违约责任。

二是承租人起诉要求解除房屋租赁合同。其主要事实和原因是:由于疫情防治的需要,承租人不能或不能充分利用出租住房,合同的目的无法实现;或者承租人声称由于疫情防治造成的管理损失,继续执行合同成本过高,诉讼要求提前终止租赁合同。

三、承租人起诉减免租金。此类案件的主要事实和原因是:订立合同时的客观情况发生较大变化,承租人因疫情防控无法使用或完全使用租赁物。如继续履行原合同,负担过重,压力过大,应提出减租请求。

关于妥善处理涉及“传染病”的房屋租赁合同纠纷的建议。

为了减少和妥善处理房屋租赁合同中涉及“鼠疫”的纠纷,建议如下:

1.及时通知并提供证明。

188条规定,一方不履行合同义务或不遵守合同约定的,应当及时通知另一方,并在合理时间内提供证据。住房租赁合同当事人因不可抗力要求免除或者免除责任的,应当及时通知对方爆发造成的履约障碍,尽量减少不可抗力给对方造成的损失。同时,应在合理期限内提供关于业绩障碍的佐证文件。

2.积极沟通协商变更合同条款。

为了便利合同的继续履行,建议在爆发后,合同当事方应根据爆发对合同履行、及时沟通和协商的影响,根据爆发对合同履行的影响,按照公平和诚信原则,修改合同条款或缔结补充协议,适当减少爆发爆发控制期间的租金,或适当延长租约期限,并尽可能通过私人救济减少合同争端。协商不成的,建议承租人提前支付租金,防止承租人因自身违约而承担不必要的违约责任。然后通过起诉的方式,要求变更合同,降低租金。

3.注意固定和保留证据。

当事人应当提供证据证明自己主张所依据的事实,或者反驳对方主张所依据的事实。要求变更或解除合同的一方应对事实的变更或解除承担举证责任。在房屋租赁合同纠纷中,当事人是否援引不可抗力解除合同或情势变更原则请求减租或免租,应当对相关事实承担举证责任。具体到涉及疫情的案件,当事人应注意收集和保留有关疫情发展、防控措施和合同履行障碍的证据。例如,政府对疫情发表的相关政策和具体措施的租赁人因疫情对策被隔离住院的证据的租赁人因疫情对策停止生产,营业收入锐减的证据。如在防治疫情期间双方协商沟通,应保留相关的通讯、邮件、聊天记录,必要时可进行公证固定。

4.谨慎合理地选择索赔依据。

疫情性质的确定因情况而异。在提起诉讼时,合同当事人还应当谨慎地选择请求权基础,充分考虑疾病暴发对合同履行的影响,进而确定是请求变更合同还是解除合同,以避免选择不当所带来的不利后果。比如疫情只对承租方经营收入产生不利影响,但不一定导致合同目的落空的情况下,承租方提出的解除合同的主张,法院几乎无法支持。此时承租人基于情况变化或公平原则请求法院减租更为现实合理。

疫情房屋租赁纠纷如何解决?欢迎来电咨询。


识别二维码,联系锦盾

锦盾介绍