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甲与乙签订了一份房屋买卖合同，将自己名下的一套住房卖给乙，合同约定由乙支付定金后办理不动产房屋所有权的转移登记手续，乙在取得不动产权证书需向银行贷款，后一并支付剩余房款。甲、乙双方到不动产登记机构办理完不动产转移登记，因乙的原因无法支付余下房款，但乙却不愿意返还房屋，甲为此诉至法院，要求乙返还房屋，最后法院判决解除甲、乙之间的房屋买卖合同，要求乙返还房屋。甲、乙到不动产登记机构办理相应登记时却遇到了麻烦，不动产登记机构认为需要办理转移登记，按重新办理转移登记的要求，甲、乙需承受十几万元的税收。
一、不动产房屋买卖合同解除后的法律后果
根据《合同法》规定，合同解除是指合同所创设的合同债权债务终止、权利义务的终止。尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一种观点认为，合同解除不影响合同的效力。
持房屋转移登记观点，主要从以下两方面把握合同解除后的法律效果：第一，合同解除并不影响合同的效力，比如解决合同纠纷的条款、清理结算条款等，不因合同解除而终止。且合同解除不同于合同无效或合同撤销，并不发生使合同归于消灭的效力;第二，合同权利义务终止，只不过是使合同的行使受到阻止，尚未得到履行的债务可拒绝履行，对于已履行的债务，则发生新的返还债务。
上述案例中的甲、乙的房屋买卖合同已成立，由此产生的房屋转移登记当然是合理的，现合同被法院判决解除，只是发生了新的返还债权债务，应按新的转移办理，同时还应由新的转移缴纳相应税费。
第二种观点认为，合同解除后权利义务溯及至合同成立时自始终止。
持房屋撤销登记观点，主要从以下几点理解合同解除后的法律效果：第一，因房屋买卖合同是非继续性、一时性的合同，所以经解除的房屋买卖合同有溯及力，虽然违约责任的承担不因合同解除而受影响，但权利义务的主给付义务、从给付义务溯及至合同成立时自始终止，在这一点上，解除的效果与合同撤销的效果相同。第二，对于未完成的给付，给付义务通过解除归于消灭;原认定已履行的给付，成为无法律上原因，应作不当得利返还。
上述案例中，甲、乙订立房屋买卖合同，合同解除后，除清算结算条款外，合同给付义务自始不存在，交付价款自始也不存在。
二、两种观点不动产物权登记的理论依据
《物权法》规定，不动产物权的设立、转让和消灭，经依法登记，发生效力。已登记的房屋产生物权的效力，登记即公示。
第一种观点认定物权登记的物权的绝对性、无因性。
持房屋转移登记观点，对物权登记的理论依据是这样理解的：第一，甲、乙双方共同申请的转移登记，已记载登记簿，即已产生物权的效力，虽然法院解除了甲、乙之间的房屋买卖合同，但甲、乙在申请房屋登记时的买卖合同是有效的。第二，虽然承认合同解除的法律后果是双方返还，但假如甲想申请把已经登记到乙名下的房产转回自己名下，这相当于产生了一个新的返还协议，属于一个新的转移，此时返还实际就是又一个转移登记行为，要提供房屋转移税费缴纳票据或免税的证明。最后，法院也没有撤销甲、乙双方共同申请的转移登记，这说明甲、乙之间的房屋转移登记是有效的。既然登记没有过错，也就不存在办理更正登记的情形，同时也没有办理撤销登记的理由。
第二种观点认定物权登记的债权形式主义。
持房屋撤销登记观点，是从下面一些方面进行考虑：第一，不动产登记是将不动产登记事项记载于登记薄的行为，记载于登记簿即产生物权。登记簿是否有绝对的证据效力呢?根据《物权法》规定，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。这说明登记簿的证据效力也并不是绝对的。相反，人民法院的生效法律文书是具有绝对的证据效力，只要人民法院的生效法律文书能证明登记簿是错误的，完全可以将其更正过来。第二，我国物权登记是债权形式主义，这与是物权登记的有因行为、有给予行为是吻合的。如果有证据说明原因不存在或原因无效，那么不动产登记的法律行为也是无效的。
按这种观点，上述案例中，甲、乙买卖双方的合同已解除，合同的主给付义务溯及至合同成立时自始终止，因而，物权变动的基础关系的解除将影响物权变动的效果，原权利人甲仍对物享有所有权。既然原权利人一直享有着房屋所有权，那房屋所有权的再次转移问题就无从谈起，乙应返还原物所有权，物归原主，不动产登记机构给其办理撤销不动产登记是合适的。
合同解除几种情形登记效力不同
实务中，合同解除和被撤销后的不动产登记效力和处理方式容易混淆。我国法律通说认为，我国不动产登记采纳债权形式主义，在依法律行为发生物权变动的情形下，合同加登记发生物权变动的效力。处分行为即物权行为有其独立性，但应随其原因行为即负担行为(债权行为)的瑕疵同其命运。依据买卖合同办理不动产登记后，合同解除的，其效果是发生返还原状请求权，并不发生物权变动的效力。合同撤销的法律效果则不同。在合同具有法定无效情形被撤销的情况下，合同溯及的归于消灭，自始没有法律约束力。此时不发生不动产权利变动的效力，登记仅有形式上的效力，可以适用撤销登记，但不能适用注销登记。
注销登记在我国登记中是指因不动产或不动产权利事实或法律上消灭，而在登记簿上注销此项登记的情形。在放弃不动产所有权注销登记的情形下，该不动产成为无主物，理论上应归国家所有。我国台湾地区土地登记规则规定，私有土地所有权的抛弃，登记机关应于办理注销登记后，随后为国有之登记。注销登记在目前规定不明的情况下，登记机构可以仅登记为国有。注销登记并不会发生退回到上一手权利人的状态。只有撤销登记会有这样的效果。撤销登记实际上包括两个操作，注销原来的错误登记以及回复登记到上一手的状态。撤销登记一般发生在合同被法院、仲裁机构等司法机构撤销认定无效的情形。物权回复到合同签订前的状态，出卖人既可以物权所有人的物上请求权要求撤销登记，也可以不当得利请求权要求撤销登记。申请人可以持已生效的司法文书单方申请撤销登记。
合同解除和撤销的行使方式也不同。《合同法》规定可撤销合同必须由当事人请求人民法院或者仲裁机构撤销。而合同解除的情形，虽然解除权可以单方解除，但《合同法》规定，如果合同另一方有异议，可以向法院提出。不动产登记机构无法知道异议权是否行使，也无法认定合同解除的效力。
因此如开篇案例，在申请人因合同解除要求撤销登记时，不动产登记机构应告知双方当事人一并申请，按转移登记类型收取要件材料。即使法院判决解除合同，要求返还的，也应双方申请转移登记。双方协议解除合同的情形，如果已经办理了不动产转移登记，应依物权转移登记的规定由双方提交解除合同的协议。交易已经完成，契税是否可以减免，应由税务部门确定，申请人应提交缴税或者免税的证明。这种情形实质上是回复登记，即回复到上一手登记的状态，不能使用注销登记或撤销登记类型。
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